韩世同:如何才能实现"房住不炒"

楼市日日谈

2019年5月10日（第10期）

新闻摘要

西南财经大学的中国家庭金融调查与研究中心发布的2018年三季度城镇家庭资产指数报告。这个报告显示2018年三季度，全国城镇家庭购房目的：投资用途占58.2%，改善需求26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。也就是说，目前在投资和改善型住房的占比是高达85%，而首次置业的刚需要只占15%。

楼市观察家韩世同

4月19日，中央会议重提：“房住不炒”。但是我们看到这几天网上不断有关于楼市真相的报道，投资客是刚需客的4倍，或者购房者85%都不是刚需。这些报道都是基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》。这个报告显示：2018年三季度，全国城镇家庭购房目的：投资用途占58.2%，改善需求26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。也就是说，目前在购房者中投资和改善型住房的占比高达85%，而首次置业的刚需只占15%。

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我今天还看到网易新闻有篇报道，题目是《重磅信号齐出调控，投资客赶快收手，2019炒房客又该睡不着了》。其内容是说国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆，在国务院新闻办公室发布会上透露：“住房的基本属性是消费，国家反对投资投机性的取向不会变，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。”但我查了一下，这好像并不是新闻，而是旧闻。在2016年、2017年就有这个信息报道了，可以说是老生常谈了。我觉得单靠喊话和重提“房住不炒”，其现实的作用和意义似乎并不是特别的大。

其实，中央提出“房住不炒”这个房地产的长效机制，应该是要求各地要构建和完善多层次住房供给体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，但目前这一制度体系的改革措施和方案至今并没有出台。只有深圳制定了一个住房改革的方案，提出未来60%是保障性和政策性的住房，只有40%是商品房，但是并没有真正落实，其他城市并没有跟进住房改革方面的探讨和研究。

在过去的十多年，由于2008年、2014和2015年的救市，房价的确是只涨不跌的。短期是有跌的，但是跟着就把它救起来了，包括目前我们事实上也是在救市。如果这种“房价只能涨不能跌”的机制没有调整和改变，“房租不炒”光是靠喊话和提示，是无法实现。

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我们看一下新加坡的住房体制，85%是组屋，15%是市场化的商品房。实际上政府并不反对炒房，但只允许在15%左右的市场化的商品房中炒，而本土新加坡人如果买了组屋是不可以炒房的。香港是50%公屋和居屋的保障性住房和50%市场化商品房，住公屋和居屋这些居民也是不能炒房的，因为他们享受的是保障性的住房，就不可以再去购买商品房。香港和新加坡的商品房市场都是开放的，甚至是越炒越高的，但并不影响中低层收入人群的住房。因为实际上他们是有85%和50%的这部分保障性住房是真正做到“房住不炒”的。

目前在“房住不炒”上做得比较极端的应该是德国了，德国可以说是完全的“房住不炒”，它规定是国民不能够拥有两套房子。如果你要换房的话，就必须要买到大的房子之后就把小的房子卖掉。而我们国家目前实施的限购政策是可以购买两套房，那么要想实现“房住不炒”，几乎是不可能的。再加上以前是没有限购的，有很多人是拥有多套房产的，而且还有商办类物业也没有限购的要求，所以全面的“房住不炒”在我国几乎是不可能实现的。

既然不可能实现全面的“房住不炒”，那么我们是否可以通过发展保障性住房来部分实现呢？就像深圳制定的住房政策一样，将来有可能50%-60%或者是30%-40%都达到保障性住房的覆盖面。而这些保障性住房其实是就是“房住不炒”的，与其“不可为而为之”倒不如采取局部或部分住房来实现“房住不炒”的目标更切合实际，达成既定目标后其他市场化的商品房部分政府就可以不用去管了。

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